即便 RWA 总市值已接近 530 亿美元，房地产代币化依然停留在相对边缘的位置。
原因并不在市场热情，而在资产属性本身的根本错位。
一、轻资产 vs 重资产：根本性的结构冲突
加密资产是“轻”的：
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由代码与共识结算
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跨境、无许可、原生数字化
房地产是“重”的：
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依赖法院、登记系统和地方政府
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权属、执行和纠纷完全在链下
正是在这里，大多数房地产代币化尝试开始崩塌。
二、房地产 RWA 面临的三大结构性约束
1️⃣ 代币不是产权
无论技术多先进，
房地产真正的法律效力永远存在于链下。
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NFT ≠ 地契
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Token ≠ 法律所有权
最终的裁决权仍掌握在当地司法体系中，而不是智能合约。
2️⃣ 流动性被严重高估
尽管 2025 年房地产 RWA 的 TVL 从约 330 亿美元增长至 470 亿美元，
但二级市场的真实流动性依然非常有限。
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买卖深度不足
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价格发现效率低
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多数交易发生在一级或私募结构中
“高流动性”更多是叙事，而非现实。
3️⃣ 监管不可回避
在大多数司法辖区，
房地产碎片化投资几乎必然被视为证券行为。
这直接导致：
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投资者准入受限
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二级交易受限
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合规成本高企
监管不是变量，而是刚性约束。
三、尽管如此，仍有项目成功落地
尽管困难重重，
仍有一些协议成功将 数百万甚至上亿美元级别的房地产资产带上链。
这些项目大致可分为 五大类型：
① 住宅类碎片化（Residential Fractional）
面向零售投资者，
允许以小额参与出租型住宅收益。
代表项目：
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RealT
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Lofty
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Homebase DAO
特点：收益稳定，但合规与扩展性有限。
② 商业地产 / DeFi 结合型
将传统上只对机构开放的“核心资产”进行链上结构化。
代表项目：
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Oasys / GATES（东京）
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RedSwan
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MetaWealth
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Hastra
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Blocksquare
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Prypco
特点：资产质量高，但用户门槛较高。
③ 整体房产 / 土地 NFT 化
不是买“份额”，而是直接买“整套资产”。
代表项目：
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Propy
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Fabrica
特点：产权逻辑更清晰，但流动性依然受限。
④ 合成资产（Synthetics）
不持有实体房产，
只交易与房地产相关的价格或指数。
代表项目：
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Parcl
特点：高度流动，但与现实资产脱钩。
⑤ 基础设施 / 底层协议
为房地产 RWA 提供区块链、合规、发行与结算基础设施。
代表项目：
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Pharos
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Integra
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Mavryk
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Plume
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Chintai
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RWA Inc
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Hedera
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Zoniqx
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Tokeny
特点：长期价值取决于行业是否真正规模化。
结论：
房地产代币化描绘了一幅极具吸引力的未来图景：
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即时结算
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全球可达
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碎片化持有
但现实是——
它仍然被困在“重资产”与“轻技术”的摩擦带中。
法律、监管、执行与流动性问题，并非技术升级就能解决。
因此，尽管被反复称为加密世界的“圣杯”，
房地产 RWA 在可预见的未来，仍将是一个小众、结构化、强监管的细分市场。
